在全球氣候治理與可持續發展目標推動下，基礎設施資產的價值評估邏輯正在發生根本性轉變——衡量基礎設施資產價值，不再只局限于財務回報率，還要加入對環境、社會因素的考量，因為這些因素對資產的長期價值正產生越來越大的影響。例如評估一個消費類商超的潛力，也會涵蓋對周邊社區的積極影響和消費者信任粘性。不動產投資信托基金（REITs）項目本身即是實現可持續發展轉型的重要載體。

PART.1

將ESG因素系統性納入REITs項目投資決策和管理流程

作為REITs基金的核心管理機構，基金管理人立足受托責任履行雙重使命：一方面以專業運營能力為投資者實現資產價值穩健增益，另一方面通過全生命周期管理體系對底層資產實施穿透式管理。因此針對原始權益人，基金管理人可以通過輸出ESG框架下的治理標準、風險管控工具及可持續發展路徑，推動其管理理念向精細化、透明化、綠色化轉型；對于底層資產，依托ESG指標體系的動態監測與價值挖掘，基金管理人可以賦能資產的優化，提高環境友好性、社會價值貢獻及公司治理水平，最終形成兼具財務回報與社會效益的可持續發展體系。

在"雙碳"目標引領下，基礎設施節能降碳與轉型升級成為實現雙碳目標的重要路徑，支持綠色產業領域基礎設施REITs的政策相繼出臺。對REITs項目開展ESG評價的需求逐步提升，構建REITs ESG評價體系，可通過系統性評估項目的環境、社會和治理水平及效益、并動態監測，能穿透式識別和審查項目全生命周期的ESG風險和外部影響，不但完善了項目篩選、資產定價及風險預警機制，也推動基礎設施投融資向“綠色轉型-財務回報-社會責任”三位一體價值創造的范式升級，相關配套研究和鼓勵政策也先后出臺。

表：基礎設施投資項目ESG評價相關政策

嘉實基金系統性梳理和研究了公募REITs發展中涉及的可持續議題、政策要求和評價體系，并針對現有REITs項目初步搭建了ESG治理架構，將REITs項目ESG管理納入可持續投資業務辦公會重點議題。同時，嘉實基金也聯合原始權益人、項目外部管理機構等關聯方尋求針對底層資產ESG優化措施的認可和支持，在項目全生命周期融入了ESG投資決策流程，在日常運營過程中加強基金管理人對ESG的主動管理，從而有力保障了REITs基礎設施項目的ESG績效。

嘉實基金REITs項目ESG投資決策流程

2024年，嘉實基金以首個由民營企業發起、具有社區商業業態的公募消費REIT——嘉實物美消費REIT為試點，攜手原始權益人及運營方北京物美商業集團，將ESG理念深度植入資產運營全周期，著力打造具有"煙火氣、人情味"的社區商業空間，構建有溫度、可持續的社區生態，通過運營方與基金管理人的深度協作，實現資產價值與社會價值的雙重提升：

• 在運營管理機制方面，雙方建立聯合工作體系，通過定期例會和現場巡檢強化協同，由嘉實REITs可持續項目組深度參與物美運營團隊管理，針對消費REITs核心ESG議題形成全流程管控。資產改造中重點納入商戶體驗及滿意度、節能、環保、安防、社區關系等指標，定期追蹤ESG效益轉化；
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• 日常運營聚焦四大維度：嚴守合規安全運營底線，優化租戶服務與消費體驗；通過精準招商提升出租率，以智能化管理降本增效；引入ESG導向的設施設備升級；建立常態化市場溝通機制。

PART.2

大力支持綠色轉型相關REITs發展

支持符合條件的新能源、生態環境保護等綠色轉型相關項目發行REITs，是政府鼓勵和引導社會資本投向綠色產業的有效抓手，對于加快全面綠色轉型作用突出。2024年8月，中共中央國務院關于加快經濟社會發展全面綠色轉型的意見中提到：引導和規范社會資本參與綠色低碳項目投資、建設、運營，鼓勵社會資本以市場化年方式設立綠色低碳產業投資基金。支持符合條件的新能源、生態環境保護等綠色轉型相關項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。

基金管理人通過REITs可以動員更多的社會資本參與到清潔能源項目的投資和建設中，加速能源結構的優化和低碳技術的推廣應用。截至2024年12月底，以清潔能源基礎設施為底層項目的能源類基礎設施共發行7只，發行規模達188億，占總REITs發行規模的12%。

數據來源：嘉實基金

2024年3月，嘉實中國電建清潔能源REIT成立，作為國內首單水電公募REIT將基礎設施REITs進一步擴容到水電領域，為公募基金落實雙碳戰略和綠色金融提供了新的路徑和模式。嘉實中國電建清潔能源REIT上市首年取得了亮眼的業績，項目底層資產四川省甘孜州九龍縣五一橋水電站（1-5號機組）2024年全年發電量突破5.03億千瓦時，同比增長14.92%，有效發電小時數達3,672小時，連續安全運行超16年，并創造了顯著的節能減排效益，成為綠色金融創新的標桿案例。

*風險提示：投資人應當認真閱讀《基金合同》、《招募說明書》等基金法律文件，了解基金的風險收益特征，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等判斷基金是否和投資人的風險承受能力相適應。基金過往業績及其凈值高低并不預示其未來業績表現，基金管理人管理的其他基金的業績并不構成本基金業績表現的保證，文中基金產品標的指數的歷史漲跌幅不預示基金產品未來業績表現。基金投資需謹慎。